Инвестиционная квартира: что это такое и какие факторы влияют на её рентабельность

Что такое инвестиционная квартира

Под инвестиционной квартирой понимают объект жилья, который приобретается не для того, чтобы в нём жить, а для извлечения прибыли. Такой объект воспринимается как финансовый актив.

Выделяются три основных канала извлечения с его помощью прибыли: регулярные поступления от сдачи в аренду, прирост рыночной цены самого объекта и комбинация этих двух вариантов — сначала жильё сдаётся, а затем продаётся по более высокой стоимости.

Чаще всего мотивация для такой покупки — это ежемесячный доход от аренды, сохранение накоплений, защита денег от обесценивания, долгосрочное увеличение стоимости актива и распределение личных вложений между разными инструментами. Конкретная стратегия определяется размером бюджета, планируемым сроком вложений и ситуацией на рынке недвижимости.

От чего зависит доходность арендной квартиры

Если удаётся приобрести квартиру дешевле средней рыночной стоимости, это сразу создаёт запас доходности. Найти вариант дешевле рынка можно на этапе строительства или у продавцов, которым срочно нужны деньги. Главное — убедиться, что низкая цена не связана с юридическими проблемами или серьёзными дефектами.

Ещё один важный фактор, если рассматриваете покупку в ипотеку, — это ставка. По мнению некоторых экспертов, желательно, чтобы она не превышала 8—10%. В целом, если ежемесячный платёж по ипотеке ниже или сопоставим с доходом от аренды, квартира считается рентабельной. При высоких ставках разница между платежом и арендой может создавать отрицательную доходность, и объект становится убыточным.

На что обращать внимание при выборе локации для инвестиционной квартиры

Расположение — один из главных факторов, определяющих, насколько прибыльной окажется сдача квартиры. В удачных локациях меньший риск простоя.

Инвестиционная квартира не требует личного присутствия в регионе. Объект можно приобрести дистанционно в любом субъекте страны и в дальнейшем таким же образом его продать. Сдача жилья в аренду тоже не обязывает собственника находиться в том же городе — решить вопрос позволяет передача имущества в доверительное управление.

При выборе города учитывают, насколько в нём развита инфраструктура и есть ли предпосылки для роста цен на недвижимость. Наибольшим вниманием инвесторов пользуются крупные города, а также курортные населённые пункты, где активно ведётся застройка. Высокий инвесторский спрос меняет ситуацию на рынке локации: он подталкивает цены за квадратный метр вверх, но одновременно расширяет выбор для потенциальных арендаторов.

• Сгенерировано с помощью ИИ

Расположение рядом с остановками общественного транспорта и ключевыми магистралями неизменно повышает привлекательность жилья. Оптимальным считается расстояние до метро или остановки общественного транспорта в пределах километра. Однако многое определяется тем, на кого рассчитан объект. Для студентов и молодых пар без детей транспортная доступность будет преимуществом. Семьи с детьми, напротив, могут счесть такой район чересчур шумным.

Немаловажно и то, как выглядит путь до остановки. Дорога через парк или сквер в 10—15 минут пешком вряд ли кого-то смутит. Совсем другое дело — маршрут вдоль трассы, по плохо освещённой или разбитой дороге.

Магазины, школы, парки и прочие объекты инфраструктуры добавляют квартире ценности. И здесь снова всё упирается в целевую аудиторию. Если жильё сдаётся студентам, логично подбирать объект в той части города, которая находится ближе к учебным заведениям. Когда ставка делается на семьи с детьми, на первый план выходят детский сад, школа и поликлиника — в этом случае подойдут спальные районы.

Подводные камни инвестиционной квартиры

Не все воспринимают квартиру как инвестицию или надёжный способ хранения капитала. Кто-то предпочитает вклады или облигации, ведь с недвижимостью всё сложнее: иногда она требует больших расходов, не принося ожидаемого дохода.

Даже для пассивного дохода недвижимость требует регулярного управления: нужно искать жильцов, контролировать оплату и следить за состоянием объекта. Передача объекта управляющей организации снижает нагрузку, но требует уплаты комиссии.

Один из главных рисков — это простой сдаваемой недвижимости. Пока новый арендатор не найден, квартира не приносит дохода. А если предыдущие жильцы испортили имущество, понадобятся траты на ремонт и замену вещей. В районах с высокой плотностью застройки из-за высокой конкуренции период простоя затягивается.

Отдельная статья расходов — мебель и техника. Часто в сдаваемые квартиры покупают недорогие изделия, которые быстро ломаются и требуют частого обновления. К тому же у любой квартиры есть естественный износ и периодически требуется лёгкий ремонт. Поэтому разумно откладывать часть арендных платежей как раз на такие случаи.

• Сгенерировано с помощью ИИ

Если квартира куплена в ипотеку, перед сдачей её внаём рекомендуется уведомить банк. Хотя по закону одобрение банка не требуется, условия договора имеют приоритет: в нём может быть прописано требование о согласии кредитора. Если его не получить, банк может быть вправе потребовать досрочного погашения кредита. Поэтому договор стоит изучить заранее. Как правило, банки разрешают сдавать жильё по типовому заявлению.

Перепродажа также не гарантирует быстрого дохода. На поиск покупателя, показы и оформление документов уходят недели или месяцы. Если цена завышена или у объекта есть особенности, срок продажи увеличивается.

Есть и другие нюансы, которые влияют на скорость продажи готовых квартир. Ипотечные ставки на вторичном рынке обычно выше, чем на новостройки, поэтому и покупателей, берущих на такую квартиру ипотечный кредит, становится меньше — а именно они часто формируют основной спрос.